我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：据说很多楼盘都办不下房产证的，如何规避这个风险
回答：1、买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。2、商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，很多地方现在干脆就规定商改住就不给办房产证。3、手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
提问：雕叔您好。首付40%，首付-，税后月入2.2万，有贷款记录首套，自住兼投资考虑学位，在珠江新城区域办公可能性较大，金融城、老*埔、东圃、琶洲片区合适吗？这几个地方有什么楼盘推荐吗，海珠的光大花园怎么样？我的付款能力可买总价多少的，可高评高贷吗？
回答：首付有万在广州可以买到很不错的标，你可以先考虑一下能不能找一张3×房票，杠杠最大化。4×的房票的话就有点亏了。你刚说那几个地方都很不错，只要买对了地段，后面涨幅跑赢大市场是大概率的事。至于你说的光大花园，海珠西标杆楼盘，投资潜力不低，是可以作为选择的。金融城一带可以看一下骏景花园东圃一带不考虑学位的话可以看一下盈彩，美林，这两个盘这两年火得离谱，未来会更贵老*埔就是*埔花园了琶洲的话这个价格买不到什么好货了当然给你一句衷心的建议，我刚说的几个盘都去看一下，潜力不低的，看哪个适合你就上吧，今年买定离手。还有一定要学会砍价多点摆台，把价格砍下来，未来利润空间就出来了，同时杠杠自然就来了。
提问：狗狗，请问怎么找到一个专业又靠谱的中介?
回答：一般来说，最正规的中介，一定是链家，但是链家有个不好地方，就是要轴了一点，很多时候不懂变通，另外就是中介费贵其他中介的话，需要你甄别了，一般你问多他几句价格的问题，搭不上来基本就是个半调子了。比如你问这个小区一般价位，然后去年最低价大概多少，就这么几个问题就够了
提问：捶哥，你好。请问一下，珠城上班，预算最多去到。天河的次新有推荐的吗？
回答：万，可以选择：天河公园板块的东逸花园华景新城的信华花园金融城骏景花园金融城美林海岸鱼珠美林湖畔金融城中海康城牛奶厂四大金刚奥体的天健上城----这个可能要结合你的需求：学位、通勤、楼龄、地铁等因素来决策了
提问：雕叔好！纯投资广州二套，首付万，贷款三成，总价万以内，希望可以以租养贷，*埔的知识城怎样？还是什么区域好呢？
回答：万总价，可以首付7成，也可以走全款再抵押，后者的资金使用效率高，划算如果思路调整了，那么就可以买-万，甚至-万的房子了，看你自己对月供、资金使用效率的想法和看法，即使是这个总价，也不建议买知识城如果总价能去到-，甚至-万，那就天河吧
提问：雕叔老师，鹏盛村万入手的楼梯房，现在挂卖有万了，这样3年以后也要赔万不止了？现在还在限售期。3年以后会不会好一点？
回答：一时风光无两的八卦岭，跌价也如此汹涌，不得不说风起猪满天，树倒猕猴散…对于你的问题，我斟酌了几天该怎么回答，我想试着由面到点，从人生，房子，再至学区房来说说。首先，任何选择都是有风险的，努力做到成年人落子无悔，既然已成既定事实，尝试着放下。我知道很难不去耿耿于怀，因为浮亏的是白花花的银子，因为，逆人性，可是正因为难，才能让我们变得智慧，豁达，不是吗？这个世界上让我们变好的路，无一不是交织着痛苦挣扎的。第二，对深圳的砖头要有信心，来深15年，这一路的房价沉浮，让我对深圳的楼市坚信不疑，会盘整，可是未来依然光明。众所周知，股票是最考验人性的，因为随时可换仓出仓，太多人又无从克服恐惧和贪婪的情绪，所以入股市者普遍尸横遍野，笑傲江湖者寥寥无几。所幸，咱买的是房子，因为限售，因为太大宗交易，所以我们才有机会做时间的朋友，熬到云开见明月。我曾在星球里说过，人生不在一时输赢，其实房价也是，多的是兜兜转转又柳暗花明的。第三，深圳这一轮学位房的风声鹤唳，其实都是传闻，实际上一个都没有实锤，更多的是受市场情绪面影响而致的恐慌性抛售。不能否认的是，眼下国策提倡共同富裕，喜打出头鸟，可是放眼全国，乃至全世界，人们对优质学区的追求也是实实在在的，大浪淘沙过后，好的学位房会价值回归，依然会被追捧。所以忘了它，好好生活，努力攒下一套首付，兴许过几年来看，今天的选择并不赖，时下长期主义思维盛行，这是个好东西。
提问：雕叔，你觉得长岭居的学位上限高吗，现在有广铁，北师大这些名校进驻，如果未来学位能起来的话，是不是有点类似于天河牛奶厂吗？
回答：北师大那个是摇号具有不确定性，摇号的话就是不纳入学位房的范围了，长岭居那边是新学校，我们知道，成绩好坏是要经过一轮又一轮成绩的验证，在家长圈中口碑起来了，大家形成了共识才好说，另外你没发现其实*埔增城一带很多名校集团挂牌过去了吗，以后哪个学校要想向东荟花园小学那样突围出来的难度会更大，因为对手是越来越多，别忘了*陂一带还有个*埔*校小学这些来头也不小。至于你说像牛奶厂那就难了，长岭居定位人口20万+，人太多了，会冲淡这个上涨的势头，越往后你们会发现长岭居一带陆续会有不少新盘推出
提问：雕叔，你好。在你心里，地段+学位+产品力，这三个要素，在你心里的权重是多少？我在想考虑以后接盘的购买需求，购买力，购买喜好方面。比如都是比较热门的选筹，同等价位上，天朗明居两房，对比万科东荟城的小三房；天河东上了楼龄的小三房，对比万科欧泊的次新三房，哪种涨幅比较大？听听雕叔专业的意见，谢谢。
回答：你这个问题很有水平，显然是经过思考过的，不错。这个问题的前提是总价限制，就是讨论的前提是在一个恒定的总价范围内，比如咱们就不能探讨万的中海康城VS1万的嘉誉公馆地段+学位+产品力，最终的排序一定是：地段+产品力+学位房地产说到底地段决定了一切，地段的背后因素是：产业、接盘侠、相关配套，这是毋庸置疑的。所以涨幅最好的一定是在不错的地段当中，那些产品说的过去甚至还不错的小区，至于有没有好的学区学位，这个看具体情况，这个跟这个片区的接盘侠有关系
提问：雕叔，你好，能否盘点下增城万科城和合景誉山国际的区位规划，这里有前途不，大概需要多长时间可以实现50%的涨幅？
回答：前途肯定有，只不过我们投资更多的