基于价格，光明区是众多“新深圳人”首选的购房地点。
自年9月成立以来，光明区在过去五年里见证了一轮房价的波动，这个深圳最年轻的行*区早已经感受到了楼市的起伏。
在过去的周末，光明区迎来了两个新楼盘的开盘，它们分别是满京华金硕华府和金地峰境誉府。
满京华金硕华府项目共有套住宅预售，分布在2栋、3栋和4栋楼内，户型大小在89-平方米之间，备案均价约为4.68万元/平方米，单价区间在4.1-5.1万元/平方米之间，总价范围在-万元/套。据了解，开盘当天售出了套房，总销售额为18.9亿元。
而距离不远的金地峰境誉府则推出了套住宅，备案均价为5.05万元/平方米，户型大小在83-平方米之间，有3至4房不等，总销售额为5.6亿元。
尽管这两个新楼盘相隔不远，但它们在定价和销售策略上采取了不同的方式，因此在市场上收到了不同的反响。
金硕华府选择“保价”策略
资料显示，满京华金硕华府项目是由原楼村狮山工业区旧改而来，是一个规划建面积近百万平方米的综合体项目，包括高端住宅、办公、商业和配套等，总共规划了套住宅，此次开盘了套。项目于9月12日晚间获得了预售证，选房日期定在了9月23日。
项目宣传海报显示，金硕华府在开盘时提供了多重优惠*策，例如“9.9元券享购房总额减元”、“满京华25周年司庆98折”、“i深圳登记98折”以及“开盘96折”等。综合考虑这些优惠，折后单价约为3.8万元/平方米起，均价约为4.2万元/平方米，包含装修。根据估算，这相当于备案价的约10%优惠。
不久前，满京华金硕华府发布了一则“保价”海报，宣布成为深圳今年第一家宣布降价并保证差价的开发商。
根据海报内容，保价*策仅适用于在开盘当天购买房源的客户，客户需要签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》，并规定了保价*策的时间限制。这一*策得到了开发商的确认。
在多重优惠*策和“保价”*策的支持下，该项目的首开去化率达到了62%，在光明区当前的市场条件下，这已经算是相当不容易了。
以南山区的华润润晖府项目为例，该项目在去年12月、今年1月、2月和3月推售了4次，去化率分别为73.82%、79.14%、57.60%和46.48%，显示市场不断恶化，而今年的润曦府3栋开盘去化率也只有53%。
光明区在过去一年里陆续推出了桂语兰庭、深业颐瑞府和联发悦尚居等3个新项目，备案均价在4.5-5万元/平方米之间，甚至有部分项目的最低价低于3万元/平方米。
根据深圳统计年鉴的数据，年光明区的商品房成交均价为4.45万元/平方米，年为5.03万元/平方米。如今，开发商们的“内卷”优惠*策叠加在一起，光明区的房价已经回到了四五年前的水平。
此外，光明区9月份还将有绿城桂语兰庭、深业颐瑞府和御棠尚府等三个可售型人才房项目入市，人才房的备案均价分别为2.77万元/平方米、2.84万元/平方米和2.72万元/平方米，这无疑会对周边房价产生一定的降压作用。
峰境誉府的市场表现相对较差
与满京华金硕华府相比，金地峰境誉府在开盘时的销售表现相对较差，售出金额为5.6亿元，尚未公布售出套数。根据预售证批准的建筑面积为平方米和备案均价5.14万元/平方米的数据来看，去化率可能不足三成。
在开盘前的9月21日，满京华金硕华府和金地峰境誉府都公布了认筹的人数。前者有批有效认筹，最终选购了套房，认筹率达到81%，而后者则有批有效认筹，最终选购了套房，认筹率为37%。
金地峰境誉府是金地峰境的第3期项目（原名光明农场职工诉求土地项目地块1）。该项目与一二期的金地峰境瑞府（地块2和3）均属于“日光盘”，分别于年10月和年9月推出，均价也为5.14万元/平方米，而地块4的项目尚未公布。
金地峰境誉府的开发商是光明集团的全资子公司深圳市五二九七投资发展有限公司，该公司委托金地集团进行项目的建设和管理。
无论与同时开盘的满京华金硕华府相比，还是与之前的金地峰境瑞府项目相比，金地峰境誉府都面临着不小的销售压力。
根据售楼处的销售人员透露，金地峰境誉府正在打出“三重98折”的优惠*策，折后均价为4.83万元/平方米，接近九折价，虽然折扣力度与满京华金硕华府差别不大，但整体折扣均价相差约六千元。此外，金地峰境誉府并没有采用“保价”策略。
具体来说，金地峰境誉府的项目分为四种不同面积的户型，分别为83平方米、97平方米、98平方米和平方米的大户型。销售人员表示：“像83平方米的户型可能在四万元五左右，97平方米的应该在四万元七，98平方米的则在四万元八以上，而平方米的则在五万元五千多。”
销售人员还指出，项目的整体装修标准高于一二期的金地峰境瑞府项目，表示各种户型都还有库存，无需担心售罄问题。
另外需要注意的是，金地峰境瑞府和誉府的容积率均为3.5，而满京华金硕华府和中海时光境的容积率则为6.0。
从外观上看，金地峰境誉府采用了玻璃幕墙和铝板建造外立面，造价颇高，与单价超过10万元的豪宅项目，如华侨城天鹅堡二期和三期、深圳湾红树西岸等相媲美。
不过，金地峰境誉府的去化成绩与金地管理于年举办的“全国标杆工地观摩暨业主开放日”活动在金地峰境瑞府项目举办时所展示的品质定位和建筑要求大相径庭。除了市场环境的突变外，这也与项目自身的原因有关。
首先，尽管金地峰境誉府与金地峰境瑞府的名字只有一个字之差，但它们实际上不在同一个地块内，相隔大约三公里。
瑞府位于光侨路的西侧和规划中的碧竹二路的北侧，距离已开通的光明大街地铁站约有米；而誉府位于光明中心·翠湖公园的东南侧，距离规划中的光明小镇地铁站约有米。
此外，誉府项目周边缺乏高端大型商业设施，最近的新地中央商业区距离有一公里之遥，而光明蓝鲸世界、万达广场和星河COCOCITY等项目离得更远。该区域的功能定位主要以居住生活为主，缺乏产业元素，这些因素都构成了购房者的担忧。
不过值得注意的是，满京华金硕华府的潜在客户则担心项目规模过大，担心开发商无法应对潜在的风险，例如资金链断裂或施工过程中产生的噪音和扬尘等问题。
人们常说，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。对于刚需房来说，价格问题或许仍然是最根本的考虑因素。